Un instrumento de inversión muy solicitado en PPR Bienes raíces es el de un Cuádruplex Residencial ya que es una manera práctica y económica de incursionar en el mundo de las propiedades de inversión residencial antes de pasar a invertir en complejos de 12 o mas unidades.
Un Cuádruplex le brinda al inversionista el beneficio de que todavía queda dentro del parámetro de “una a cuatro casas” que en EEUU se le da el tratamiento como si fuera una sola residencia para efectos de obtener un préstamo personal asumiendo que el propietario contempla vivir en una de las unidades.
La ventaja es que el usuario puede hacer su residencia principal en una de las unidades y así obtener el crédito para comprar las otras tres unidades por medio de un crédito personal con bajas tasa de interés y enganches mínimos. Pueden calificar para un crédito FHA ó convencional siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos del inversionista y de la propiedad en si. Hay otros casos donde el propietario no quiere vivir en una de las unidades y solo quiere rentarlas, para esto también hay otros tipos de financiamientos.
En la etapa inicial el inversionista tendrá que tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Ubicación.
- Rentas del mercado en esa parte de la ciudad.
- Demanda potencial para esa ubicación.
Esta etapa es critica ya que una propiedad bien comprada le ayudará al inversionista a maximizar sus retornos anuales durante el tiempo que este la ocupe o la tenga rentada.
La siguiente etapa del proceso de compra es la que determinará si estos retornos anuales son realistas y se pueden contemplar a largo plazo:
- Costo por puerta/Costo por pie cuadrado.
- Gastos anuales para mantener la propiedad (Bien detallados).
- Proyección de demanda y precio para vender la propiedad en el futuro
- Costo y complejidad para administrar la propiedad durante el tiempo de tenencia – Existen compañías de manejo de propiedades.
- Proyección de flujos durante la tenencia (Positivos de preferencia).
En esta etapa del proceso de compra el inversionista puede planear y determinar con cierto grado de confiabilidad si la propiedad le dará esos resultados y permitirá que su portafolio de inversión se maximice con este tipo de instrumento. Aquí el inversionista sabrá casi a ciencia cierta (asumiendo que las unidades se renten) a que se le tira.
Ya con estos elementos en mente, el siguiente paso es lograr el precio tope que se tiene analizado para así poder maximizar esos retornos. En algunos casos se podrá obtener el precio objetivo y en otros no. Lo bueno es que ya se tiene bien determinado con números y no con estimados.
En muchas veces me ha tocado trabajar con inversionistas que solo se basan en tratar de tumbarle un 15% o 5% al precio de compra sin hacer mayores cálculos, unos de ellos ya hicieron el numero su cabeza por que sabe, pero la mayoría solo le hace al tanteo solo por que ya le bajaron el precio. Hay ocasiones donde inclusive tiene que ser mayor el descuento para asegurar que los flujos sean positivos durante la tenencia y el precio de venta final sea mayor al que se compro.
En fin, hay varios factores para evaluar un Cuádruplex, pero una ves que se hace el ejercicio una ves, es muy fácil escalar el nivel de dificultad con el tiempo y comprar complejos de 12 o mas unidades con el paso del tiempo.
Sin importar que sea un Dúplex , Cuádruplex o un complejo de 72 unidades, en PPR Bienes Raíces te asesoramos en todas las etapas de inversión para que así puedas hacer una buena compra y logres así maximizar tu portafolio de inversión.
Llámanos para echar la platicada.
Saludos
PPR
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