En bastantes ocasiones me ha tocado evaluar propiedades comerciales que producen rentas para los inversionistas que represento y en la mayoría de las veces los precios en las que se ofertan no concuerdan con los retornos que estas propiedades pueden dar a los inversionistas después de una posible adquisición, tenencia y reventa en un plazo de 3, 5 y 10 años con las rentas actuales pactadas por los contratos de arrendamiento que las amparan.
Es muy típico ver que las propiedades se ofrecen a la venta a un “Cap Rate” y a estos se les trata de masajear un múltiplo que concuerde con esa clase de activo que se esta vendiendo (Apartamentos, Centros Comerciales, Duplexes, Oficinas, Nave Industrial, etc…). Por ejemplo te dicen, se esta vendiendo a un “Cap Rate del 8.5%”, “Super buena inversión”. Pues hay que ver mas a detalle el Cap Rate, ya que esto es solo una fotografía en el tiempo y solo utiliza la Utilidad Neta de Operación del primer año proyectad de una propiedad dividida entre el precio de venta que ellos quieren darte. Así que normalmente lo que hacen es que buscan los múltiplos de Cap Rate de propiedades similares que se han vendido ó se están vendiendo y se lo asignan a esta Utilidad Neta de Operación (NOI) y así de esa manera sencilla te dan un precio de Venta.
Aunque el Cap Rate nos puede servir de guía para ver como andamos contra ventas históricas, tenemos que tomar en cuenta que la compra que estamos haciendo es a futuro y hay que tratar de proyectar los ingresos y gastos a futuro así como el posible precio de venta que tendremos al momento que decidamos finalizar el “Hold” de esta inversión.
Al analizar un proyecto con el método de los ingresos/flujos de efectivo se tiene una mejor perspectiva y se analiza el potencial de una inversión ya que el inversionista toma en cuenta mas variables para su análisis y este lo puede hacer a 3, 5, 7, 10 ó mas años, según lo que piense mantener el activo. Utilizando este método, el inversionista podrá calcular cual es su TIR (Tasa interna de retorno) de todo el proyecto al hacer la compra, el hold y la venta en el periodo de tiempo que este proyecte.
Al hacer este análisis con el método de los ingresos el inversionista tomará en cuenta:
- Precio de compra y gastos de cierre.
- Ingresos por renta con sus respectivos aumentos anuales ó su ausencia.
- % de ocupación que proyecte el nuevo dueño. Normalmente el vendedor es mas optimista que el comprador.
- Impuestos proyectados una ves que compre el activo (Muchas veces los impuestos están tasados muy bajo por el municipio ya que se tomaban en cuenta valores antiguos, estos suelen subir cuando se lleva a cabo la venta).
- Gastos de operación normal proyectada (Según las nuevas eficiencias y ahorros que proyecte el nuevo propietario).
- Inversiones/Reservas de Capital (Arreglos al techo, Recubrir pavimento, Aires Acondicionados) – NOTA: Los vendedores normalmente no incluyen este rubro en su calculo del NOI (Utilidad Neta de Operación) – Lo que da el numero alegre!!
- Efectos de la deuda en el proyecto.
- Flujos de efectivo antes y después de impuestos. Muchas veces puedes tener un proyecto que tenga una muy buena TIR pero al ver los flujos proyectados, te das cuenta que el flujo es muy apretado y que apenas si se pueden cubrir los fijos.
- Venta final del activo – Hay que calcular el precio de salida al que se estima vender el activo y así completar el ciclo de la inversión y poder saber cual es el retorno total.
En fin hay muchas maneras de evaluar una inversión, ya sea por Cap Rate, Múltiplos Comparables, Ventas similares, Cash on Cash y finalmente el método de los ingresos/cashflows. Pero lo importante es hacer bien la investigación de lo que se esta comprando ya que una ves que compres el activo y si compraste caro (Dejando dinero en la mesa), el inversionista va a tener problemas para rentarl0 (No le sale el pago de la letra) y para venderlo (No quiero perder dinero) ya que el activo estará fuera de MERCADO DESDE UN PRINCIPIO.
Así que no se dejen embaucar por un Merolico del Real Estate: “Esta bien bueno este activo”, “Se va apreciar con el tiempo”, “Esta 100% rentado y vas a poder vivir de las rentas”, etc….
Solo hay que ejercer mucha precaución y hacer el due diligence tal y como se debe desde un principio. Quizá muchas propiedades ya no serán tan atractivas después de correrle los números con lupa, pero habrá aquellas que tendrán las características que estamos buscando en una buena inversión (TIR, Ubicación, Inquilinos Fuertes, Mercado Secundario, Calidad de construcción, etc..) y esas no hay que dejarlas ir.
¿Estas buscando una inversión en El Paso, TX y areas circunvecinas? ¿Tu compadre te esta queriendo vender su propiedad? ¿Te cayo un Merolico a tu oficina para venderte una “Excelente Propiedad” que esta “Buenotota”?
Si este es el caso, estamos a tus ordenes para ayudarte a evaluar y comprar estas propiedades de manera detenida y utilizando herramientas comprobadas y utilizadas por expertos de la industria de Bienes Raíces Comerciales en EEUU.
Saludos
Pepe
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