¿Cuantas veces hemos escuchado este dicho? y pues al ponerle atención tiene mucho sentido, hay dos tipos de personas que tienen recursos, el que es comerciante (Que puede ser muy Rico) y el que simplemente es Rico o que no tiene necesidad de vender. El primero es comerciante y sabe el valor de las cosas y toma medidas para comprar y vender y así sacar una ganancia oportuna. El segundo compra las cosas y vende las cosas cuando a este le convenga y no le importa cuanto tiempo tiene que tardar para comprar o deshacerse de un bien. Si por este fuera, que ruede el mundo.
En este articulo nos vamos a enfocar en el segundo y en especifico cuando se trata de comprar una casa residencial y muy en especifico en El Paso, Tx.
En estos momentos estoy representando a un comprador que decidió comprarle la casa a una persona que no tiene necesidad de vender o de plano es muy irrealista en cuanto a los verdaderos valores de las casas en su colonia.
El detalle empezó cuando nos enteramos que en esa colonia muy exclusiva de casitas chiquitas y apretadas (Colonia “Nice” para darle un Nombre) hay una casa en venta directo por dueño, el cliente que representado por PPR vio la casa y le gusto, se tuvo un acercamiento con el dueño y este pidió una cantidad estratosférica por la misma.
Al escuchar esta cantidad me fui a los números, obtuve las ventas históricas de los últimos 6 meses, prepare un análisis a detalle haciendo compensaciones minuciosas de tamaño, edad, tipo de refrigeración, condiciones del jardín, condiciones de la casa, ubicación, vista, etc…… Mis conclusiones fueron que la casa estaba muy por encima de la media y el promedio de esa colonia por un 10%.
Se le hizo el planteamiento y este no lo acepto, dijo que traía otras ofertas mejores en efectivo y que las iba a perseguir. Paso un mes y no la pudo vender, nos llamo y nos ofreció vender la casa a un 8% por encima de la oferta que le habíamos hecho, muy cara en mi opinión. Pero uno no decide, lo hace el cliente y este acepto aún teniendo en cuenta las preocupaciones de PPR.
Así que metimos la oferta con un 10% de enganche y el resto financiado por banco, se hicieron las inspecciones y se pago el avaluó (Ya hasta este punto van invertidos $600 Dlls.), Pasaron dos semanas y llego el valor del avalúo bancario, oh sorpresa!, el avaluó llego 10% debajo de lo que el vendedor estaba pidiendo, se hizo otra revisión y el avaluó se ajusto minuciosamente a 9% debajo del valor pactado. Hasta este momento no hay trato, el banco no presta.
Considerando que el avaluó no dio el valor, se le pidió al vendedor que se ajustara a la realidad, o sea, bajar el precio de la casa en un 9% y así quedar en lo que el banco dice que vale la casa, o de lo contrario no hay financiamiento y por ende no se puede vender la casa. El vendedor no acepto, en su opinión todos se equivocan y su casa vale lo que el dice.
Al ver esta situación, el cliente de PPR contrata otro banco y así se ordena otro avaluó para ver si otro valuador le subía el valor al que el vendedor estaba diciendo, el problema es que se no acaba el tiempo y en dos dias nos llega la fecha de cierre y el vendedor ya no quiere extender la fecha de cierre, salvo que el comprador le de mas dinero de enganche no reembolsable.
Estamos a dos días de que llegue este día, no tenemos el valor del avalúo y estamos a punto de tomar la decisión de tener que cancelar (y recuperar el enganche) ya que el vendedor quiere subirle literalmente el precio a la casa en las últimas horas del partido siendo que estamos batallando en llegar al valor pactado. Lo único que puede salvar este trato es que en los últimos dias se haya registrado una o dos ventas de casas similares a valores mas altos y así subir el avaluó.
Desenlace – Final Feliz
A un día de que se venciera el contrato y a sabiendas que el vendedor no iba a extender el contrato sin cobrar una cantidad extra al comprador, el nuevo valuador entrego el avalúo de la propiedad justo en el valor contractual. Resulta que en la semana anterior se vendió una casa de condiciones similares en un precio muy parecido. Estoy ayudo a convencer al segundo valuador que la casa si valía lo que decía el contrato.
Esto fue un golpe de suerte, normalmente esto no sucede en la mayoría de las ocasiones. Si este resultado no hubiese sido positivo, el comprador hubiese tenido que aceptar las nuevas condiciones del vendedor para obtener mas días a fondo perdido, es decir, llegar a poner mas dinero de anticipo sin opción a recuperarlo en caso de que el avalúo no diera.
El aprendizaje es que hay que hacer el estudio de mercado de valor de precio de una propiedad que se vende directo por dueño antes de ofrecer dinero por ella ya que lo más seguro es que el precio de la misma esta inflado. Así nos ahorramos tiempo y dinero ya que las inspecciones cuestan, el avalúo bancario cuesta, etc…. Así que no se dejen ir por las presiones del vendedor o simplemente apóyense de un buen agente de bienes raíces que sepa el verdadero valor de las cosas sin dejarse influenciar por el precio de venta que tenga el vendedor.
En mi caso lo hice por que el comprador se apasiono por la casa y por poco estuvimos a punto de tener un final no feliz, pero la suerte ayudo y el cliente tuvo un golpe de suerte. Lo bueno es que todo salió bien.
Hasta pronto!
PPR
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