Blog Category: Consejos de compra


¡Cuidado con su compadre!

By Pepe Royo,

¡Cuidado con su compadre!

Eso le dijeron a Simón Blanco, antes de llegar al baile (y lamentablemente, se lo llevaron al baile). Bueno pero eso es tema para otra conversación, en cuanto a nuestro contexto, en cuantiosas ocasiones veo situaciones que todavía no logro comprender; donde todo comienza cuando me hablan para vender una casa y cuando llego al valor aproximado de mercado sugerido de venta, me dice el propietario: “Óigame no, eso no puede ser, si nosotros pagamos mucho mas que eso”. Entonces les pregunto como fue que hicieron esa compra y la respuesta típica es “Se la compre a mi compadre”. ¡¡Orele!! Su compadre que tanto lo estima y quiere, le vendió su casa a precio de “Ganga” y muchas veces sin inclusive ver la casa antes de comprarla (A gallo tapado). Para valientes mi tierra.

¿Que fue lo que paso? El amigo/compadre se encontró un incauto y salió de su problema por que así se la jugaron a el o por que simplemente se chamaqueo al compadre y listo. En estos casos para un servidor resulta una tarea difícil, explicarle al nuevo vendedor que su propiedad tiene una valor de mercado actual 10% a 15% mas barata y es aquí donde comienzan las negociaciones acaloradas por las ofertas de compra, comisiones y costos de cierre ya que solo tiene hueso y no hay carnita de donde cortar. Normalmente acabo recomendándole que le bajen el precio o que simplemente encuentre otro “compadre” para que se repita la historia (entre bromas y risas). El mercado de Bienes Raíces es muy eficiente al igual que los Mercados Bursátiles ya que estan ligados a los mismos factores (tasas de interés, información pública, bonos, etc..) que determinan la rentabilidad de los últimos  y por consecuencia, un activo sobre/sub valorado se detecta inmediatamente por el mercado.

¿Solución? Siempre es recomendable buscar la representación de un agente/servidor de bienes raíces que conozca no solo las leyes de Texas de Bienes Raíces sino que también tenga un conocimiento muy claro de ese tipo de instrumento que se este queriendo vender o comprar así como también tener conocimiento de esa colonia o comunidad. Los bienes raíces, son un instrumento financiero muy local, casi al nivel de cuadra. Hay colonias que son partidas por una avenida , canal o casualmente el ferrocarril donde los valores de una sección de casas cambia de manera considerable a la baja o a la alza.

Es por eso que se recomienda de sobremanera utilizar los servicios de gente profesional y conocedora de los valores de los bienes raíces en la modalidad que usted desea vender o comprar.

En PPR estamos siempre a sus ordenes para acompañarle en el proceso de compra o venta de manera profesional y oportuna para que usted logre sus metas y objetivos en esta materia tan apasionante – Los Bienes Raíces.

Saludos

PPR

P.D. No todos los compadres son cabrones, también existen agentes de bienes raíces con escrúpulos muy limitados y con mínimas cantidades de vergüenza en su haber, quienes con gusto reciben “lindos incautos” diariamente. Siempre es recomendable pedir recomendaciones de gente que ya estuvo allí y que hizo las cosas bien. No le hagan al vivo y se pongan a trabajar con el primero que les “hablo bonito al oído”, que “habla español” y que entiende a los “Mejicanos” (con j). Hagan su chamba de investigación.

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¿Por que ahora mas que nunca requieres un buen agente de compra?

By Pepe Royo,

¿Por que ahora mas que nunca requieres un buen Agente de Compra?

En los últimos años estamos presenciando una euforia por los “Realities de inversionistas de Real Estate, compra y venda sin dinero, y otros muchos temas mas”. Hollywood puso ahora de moda esta bonita industria Multi-Millonaria.

Por lo mismo ahora cualquier cuate con un teléfono celular anda en el mercado queriendo copiar lo que ven en la televisión. ¿Se acuerdan de la advertencia de las televisoras, “Niños, estas acrobacias fueron hechos por profesionales, no intenten hacer esto en casa”? Pues muchos no están haciendo caso y se están aventando como el borras.

En el proceso muchos de ellos están sobre pagando, inflando los precios y otros por acto de prueba y error comienzan a detectar las oportunidades ya que cuentan con mucho tiempo en sus manos.

Con esta situación muchos compradores se ven en desventaja considerando que cada día hay mas compradores persiguiendo menos buenas oportunidades (Casas caras hay miles). Por lo mismo es mejor dejar esta tarea en manos de profesionales que dedican su tiempo completo a estas tareas.

Los agentes de compra tienen acceso a las propiedades que están en venta en tiempo real a diferencia de los compradores amateurs que están buscando propiedades en sus iPhones utilizando programas como Zillow, Realtor.com y Trulia. Hay un tiempo de diferencia en lo que una propiedad nueva sale al mercado en linea MLS (Sistema Multiple de Ofertas) a lo que tardan en salir a todas las otras paginas antes mencionadas, por lo que un agente de compra tiene ventaja suficiente para ganar la primera visita a la casa antes que los “Amateurs” ya que este puede hacer la cita inmediatamente que la casa salga al sistema.

Los “Amateurs” que no traen Agente de Compra tienen que convencer al Agente de Venta que ellos son clientes “Calificados” para que este quiera mostrarles la casa de manera inmediata sin conocerlos.  Nota: Un Agente de Venta sabe que un Agente de Compra no pierde su tiempo con clientes que no estan calificados y por lo mismo siempre le da la prioridad a los Agentes de Compra que traen clientes reales.

En nuestra experiencia personal, tan solo nos basta una hora de diferencia para ganar la negociación de una casa. ¡El que pega primero pega mas fuerte!

Así que si quiere lograr una buena negociación y obtener la casa o la inversión de sus sueños, le recomiendo mas que nunca un buen agente de bienes raíces de compra especializado. El le ayudara durante todo el proceso de manera profesional e incrementara por mucho sus posibilidades de éxito.

En caso de que usted sea uno de aquellos amateurs que le gusta hacer las cosas por su cuenta, lo felicito, nos vemos en la calle para darnos un tiro limpio.

¡Veamos de qué cuero salen más correas!

Saludos

PPR

Terminologia:

Agente de Venta – El agente encargado de mercadear la propiedad. Trabaja exclusivamente para los intereses del Vendedor.

Agente de Compra – Trabaja exclusivamente para los intereses del comprador.

 

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3992 Delta – El Paso TX – Puente Libre y 54 – Ubicación inmejorable

By Pepe Royo,

3922 Delta Dr-5¿Esta buscando una nueva ubicación para darle servicio inmejorable a sus clientes de El Paso y Ciudad Juárez? ¡Háblenos! Tenemos este excelente edificio ubicado en 3922 Delta, atrás del Coliseo de El Paso y a un costado del Puente Internacional de las Americas.

Este edificio cuenta con una excelente ubicación ya que esta situado en las intersecciones de la carretera 54 (H54) y el 375 (Loop 375). En cuestión de minutos usted puede llegar al Oeste, Centro, Norte y Este de la ciudad. No se diga Ciudad Juárez.

Características del edificio:

  • Precio de venta – $375,000 USD
  • 4,500 pies cuadrados de construcción con 14,000 pies cuadrados de terreno.
  • 10,000 pies cuadrados de terreno a un costado de la propiedad – Para crecimiento futuro
  • Total 24,000 pies cuadrados de terreno – ¿Tienes una flotilla de autos y maquinaria?
  • Uso de suelo comercial C4.
  • Situado dentro de la zona de desarrollo HUB (HUB Zone) – http://map.sba.gov/hubzone/maps/

Flyer – Hacer click aqui

Usos ideales:

  • Distribución
  • Talleres
  • Servicio a hospitales
  • Escuelas de oficios (Soldadura, Mecánica, Enfermería, etc..)
  • Agencia aduanal

 

Para mas detalles por favor denos una llamada.

Buen dia

PPR

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¿Quieres hacer flips de casitas baratas? Do you want to do Real Estate flips?

By Pepe Royo,

¿Ves mucha tele de Real Estate en HGTV donde hacen los flips y se ganan buena lana? Yo también jaja

Por lo mismo en PPR estamos todo el día pendiente de oportunidades que puedan salir en el area metropolitana de El Paso, TX y sur de Nuevo México. Mismas que compartimos con un selecto grupo de inversionistas con el que trabajamos de manera cercana.

Danos una llamada para platicarte mas a detalle como te podemos ayudar a invertir en bienes raíces, ya sea un flip o simplemente un hold para rentar. Hay muchas maneras de hacerle.

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Do you se a lot of HGTV Real Estate shows? Me too haha!

As a result, at PPR we are constantly on the lookout for potential opportunities that arise in the El Paso, TX and southern New Mexico Metro area. We work closely with a select group of investors with different needs and appetite for different levels of risk.

Give us a call to have a more detailed chat on how we can help you invest in Real Estate, being a flip or a simple rental for a long term equity building hold. Many ways to skin this cat.

We speak English!

Saludos

PPR

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¿Todavía no estas listo para comprar tu casa en El Paso, TX? ¿Quieres rentar por mientras? ¡Te podemos ayudar!

By Pepe Royo,

¿Todavía no estas listo para comprar tu casa en El Paso, TX? ¿Quieres rentar por mientras? Te podemos ayudar.

Platicando con varios amigos y clientes que tuvieron que rentar una casa en El Paso, TX antes de comprar, se llega a la conclusión que siempre se batalla rentar casa por que muchos agentes en El Paso solo quieren trabajar con personas que van a comprar casa en el corto plazo.

En PPR Real Estate te apoyamos desde principio a fin para que te puedas ubicar en la región de El Paso, TX y sur de Nuevo México sin mayor problema y así hacer tu estadía mas placentera en esta región. Rentando o comprando.

La mayoría de nuestros clientes que se establece en El Paso comienza la búsqueda de casa en un proceso convencional que comienza con identificar sus necesidades residenciales y posteriormente se aseguran los fondos financieros para la compra y finalmente se hace la búsqueda, localización y negociación de la misma.

Como mencionaba, la mayoría de los clientes ya cuenta con todos sus documentos y recursos en regla para poder adquirir su casa en un plazo de 60 a 90 días, pero existe otro grupo de personas que no están listos ya que todavía no se cuenta con alguno de los elementos básicos necesarios para comprar su casa, por ejemplo:

  • Empleo todavía no esta garantizado.
  • Residencia de EEUU esta todavía en proceso.
  • Todavía no es sujeto de crédito, hay que tener todo en orden.
  • Esta pasando una situación personal que requiere una residencia temporal.
  • Todavía no esta seguro si quiere quedarse en esta localidad.
  • Quiere probar una zona de la ciudad antes de comprar.

En fin, hay un sinnúmero de razones por las cuales algunas personas deciden rentar primero.

En aquellos casos donde no te es posible comprar inicialmente, en PPR te apoyamos desde principio a fin buscando que tu transición de renta a compra sea placentera.Por lo mismo te daremos la misma atención como su estuvieras comprando una casa, por que lo vemos como parte del todo.

Si esta es tu situación, danos una llamada para ponernos a la orden y explicarte como trabajamos y que plan de acción pondríamos en marcha.

Saludos

PPR

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¿Has leído artículos o libros de bienes raíces en EEUU y no le entiendes del todo como es que funciona este instrumento de inversión?

By Pepe Royo,

¡Pregúntame!

https://www.youtube.com/watch?v=jH6zXSSKjQ8

Con mucho gusto nos echamos la platicada y te platico mas detalles de los diferentes modos e instrumentos de inversión en EEUU, principalmente en Texas y Nuevo México.

Algunos tipos de instrumentos:

  • Residenciales – Casas, departamentos, terrenos, dúplex, cuádruples, etc..
  • Comerciales – Terrenos, centros comerciales, oficinas y naves industriales.
  • Especializados – REIT´s, Fondos, etc..
  • Notas de crédito y otros instrumentos.

Estas inversiones típicamente se pueden hacer en tres modalidades principalmente:

  1. Desarrollo y venta o desarrollo y renta.
  2. Compra con hold para renta.
  3. Compra con arreglo y re-venta.

En PPR contamos con la experiencia necesaria para apoyarte en cualquier tipo de modalidad que les pueda interesar.

Estamos a la orden.

Saludos

PPR

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¿Como funciona el tema de los agentes de Bienes Raíces en El Paso, TX? ¿Se acuerda del juego de las sillas?

By Pepe Royo,

¿Como funciona el tema de los agentes de Bienes Raíces en El Paso, TX?

La función principal de un agente de Bienes Raíces es apoyar a su cliente a conseguir la mejor compra o lograr el mejor precio de la propiedad que esta comprando o vendiendo
respectivamente.

¿Se le paga por adelantado a un agente de Bienes Raíces?

Típicamente no, estos obtienen su pago una ves que se haya consumado la venta o la compra. La comisión del agente va ligada al precio final de venta, o sea que los ingresos de este se ven beneficiados o perjudicados en el mismo porcentaje que el vendedor o el comprador de la propiedad.

¿Por qué necesito tener un agente de Bienes Raíces y aparte que sea de los mejores?

Hay muchas razones por las cuales se puede utilizar el servicio de un agente de bienes raíces pero una razón de mucho peso es que en cada momento dado hay cierto numero de propiedades a la venta en el mercado o cierto numero de compradores. En fin, hay competencia por los recursos y por los bienes inmuebles y el que se va a comprar la mejor propiedad ó hacer la mejor venta, es aquel comprador o inversionista que esta mejor asesorado en ese dado momento.

Para dar un ejemplo de este punto anterior, hagamos hincapié  en el escenario de compra:

Compra – El día de hoy hay 4,145 casas a la venta en El Paso, TX en el MLS, el mercado mas grande y formal de la ciudad. Según las estadísticas de este mercado, en los últimos 6 meses se vendieron 3,273 casas. La matemática nos dice que el inventario de hoy en día se va a vender en 7 meses aproximadamente. Es parecido a un juego a la sillas, los que compran primero o brincan mas rápido a la propiedad, se quedan con la casa que les gusta mas por distintas razones. En el juego de las sillas el último se queda sin silla y en bienes raíces los últimos se quedan con las casas menos deseables (Mal ubicadas, mal distribuidas, caras, etc..).

El reto que se presenta aquí es que así como uno anda buscando una casa de ciertas características(Buena, bonita y barata), así andan cientos de personas mas compitiendo por la misma casa. Muchos andan por su cuenta ya que “dicen” que se las saben de todas-todas y otros con varios agentes y conocidos y finalmente hay aquellos compradores que se asesoraron con uno de los mejores agentes de Bienes Raíces para que les encuentre su casa.

No tengo la menor duda que alguien medianamente asesorado o alguien que abrió el periódico y vio una casa que le gusto, se pueda hacer de una buena compra: Lo he visto. Pero mas o menos 1 de cada 40 personas. ¿Por que lo digo? Por que si uno que vive de esto tiene que buscar en promedio 40 casas para encontrar la mejor compra, y a veces hasta mas, no se que le espera al que no vive de esto.

Los que vivimos de esto, dedicamos todas nuestras energías día y noche para encontrar la mejor compra. Estamos pegados todo el día al sistema del mercado MLS para cazar oportunidades al minuto. Muchos agentes profesionales de esto comen y son muy buenos en lo que hacen – ¡Subase al ring con el Canelo! Lo invito.

¿Qué oportunidades tiene una persona que anda buscando por su cuenta en comparación de otros compradores que esta siendo asesorado por los mejores agentes de El Paso? Pocas si mucho.

Muchas veces escucho estas palabras de gente que conozco:

“Puedo buscar con 10 agentes diferentes y el que me encuentre el mejor deal, con ese compro”. “A mi me llegan las oportunidades”, “Soy Juan Camaney de los Camaney de Parral…..”

El principio de Pareto nos menciona la regla 80/20, lo que a mi me dice que este tipo de comprador esta expuesto a uno 80% de los agentes que producen el 20% de los resultados. Y lo mas seguro que el otro 20% de los agentes que producen el 80% de los resultados no estarán tan comprometidos de trabajar con un comprador así ya que nadie les garantiza que su tiempo será remunerado. Por lo que optan siempre por trabajar con gente que valora su tiempo y profesionalismo.

Es mejor que se tomen el tiempo en encontrar uno de estos agentes que están dentro del top 20% de El Paso, TX y así tener la certeza que se esta trabajando con uno de los mejores de la plaza y garantizar que esta persona les asesorará de la mejor manera.

Así ya usted no tiene que andar en la calle dándose tiros y haciéndole al Mickey para encontrar lo que busca. Deje que un profesional lo haga por usted.

Ventajas de utilizar un buen agente de bienes raíces de compra:

  • Conoce el mercado mejor que usted y sus compadres.
  • Conoce los precios de cada colonia (Para que no le den una chamaqueada).
  • Reconoce a leguas cuando una casa es una buena oportunidad de compra.
  • Detecta las oportunidades en tiempo real.
  • Le guía por todo el proceso para que no vaya a cometer una imprudencia y luego le salga mas caro el caldo que las albóndigas.
  • Su comisión la paga el vendedor el 90% de las veces.

Si va jugar a las sillas con la compra de su casa, apóyese de un profesional para que no sea usted uno de los últimos que se quedaron sin la silla (La casa de su gusto) y tenga que conformarse con lo que el resto del mercado no quiso. Es como llegar al mercado a comprar aguacates y solo le quedaron los aguaditos y manoseados.

¡Llegue antes que los demás! Consiga un buen agente de Bienes Raíces.

Saludos

PPR

 

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Se Renta Town House – Oeste de El Paso, TX – $2,450 USD

By Pepe Royo,

Se Renta – For Rent – $2,450 USD

Se renta Town Home remodelado en el Oeste de El Paso, TX – $ 2,450 USD.

Incluye/Características:

  • Ubicado en la calle Silver Springs, muy cerca de Shadow Mountain y Mesa St. (Ahí cerquita del Pelicans).
  • 3 Recámaras.
  • Recámara principal se encuentra en el primer nivel.
  • 1,970 Pies Cuadrados.
  • 2 Baños completos y un 1/2 baño para las visitas.
  • Pisos de madera.
  • Persianas de madera.
  • La subdivisión cuenta con una alberca comunitaria y un salon de eventos para los vecinos de esa privada.
  • También esta a la venta por $239,000 USD.
Para mas detalles llamar (915) 7908891

Bonjour!

 

 

 

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¿Busca una casa ó propiedad de inversión en Nuevo México?

By Pepe Royo,

¿Busca una casa ó propiedad de inversión en Nuevo México?

Con mucho gusto le atendemos también en Nuevo México ya que en PPR Bienes Raíces contamos con la licencia y permisos necesarios para apoyarle a encontrar la propiedad que anda buscando, ya sea una casa, edificio, rancho ganadero ó simplemente una huerta agrícola.

Estamos para atenderle.

Saludos

PPR

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¿Quieres comprar un Cuádruplex? – Puntos a considerar

By Pepe Royo,

Un instrumento de inversión muy solicitado en PPR Bienes raíces es el de un Cuádruplex Residencial ya que es una manera práctica y económica de incursionar en el mundo de las propiedades de inversión residencial antes de pasar a invertir en complejos de 12 o mas unidades.

Un Cuádruplex le brinda al inversionista el beneficio de que todavía queda dentro del parámetro de “una a cuatro casas” que en EEUU se le da el tratamiento como si fuera una sola residencia para efectos de obtener un préstamo personal asumiendo que el propietario contempla vivir en una de las unidades.

La ventaja es que el usuario puede hacer su residencia principal en una de las unidades y así obtener el crédito para comprar las otras tres unidades por medio de un crédito personal con bajas tasa de interés y enganches mínimos. Pueden calificar para un crédito FHA ó convencional siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos del inversionista y de la propiedad en si. Hay otros casos donde el propietario no quiere vivir en una de las unidades y solo quiere rentarlas, para esto también hay otros tipos de financiamientos.

En la etapa inicial el inversionista tendrá que tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Ubicación.
  • Rentas del mercado en esa parte de la ciudad.
  • Demanda potencial para esa ubicación.

Esta etapa es critica ya que una propiedad bien comprada le ayudará al inversionista a maximizar sus retornos anuales durante el tiempo que este la ocupe o la tenga rentada.

La siguiente etapa del proceso de compra es la que determinará si estos retornos anuales son realistas y se pueden contemplar a largo plazo:

  • Costo por puerta/Costo por pie cuadrado.
  • Gastos anuales para mantener la propiedad (Bien detallados).
  • Proyección de demanda y precio para vender la propiedad en el futuro
  • Costo y complejidad para administrar la propiedad durante el tiempo de tenencia – Existen compañías de manejo de propiedades.
  • Proyección de flujos durante la tenencia (Positivos de preferencia).

En esta etapa del proceso de compra el inversionista puede planear y determinar con cierto grado de confiabilidad si la propiedad le dará esos resultados y permitirá que su portafolio de inversión se maximice con este tipo de instrumento. Aquí el inversionista sabrá casi a ciencia cierta (asumiendo que las unidades se renten) a que se le tira.

Ya con estos elementos en mente, el siguiente paso es lograr el precio tope que se tiene analizado para así poder maximizar esos retornos. En algunos casos se podrá obtener el precio objetivo y en otros no. Lo bueno es que ya se tiene bien determinado con números y no con estimados.

En muchas veces me ha tocado trabajar con inversionistas que solo se basan en tratar de tumbarle un 15% o 5% al precio de compra sin hacer mayores cálculos, unos de ellos ya hicieron el numero su cabeza por que sabe, pero la mayoría solo le hace al tanteo solo por que ya le bajaron el precio. Hay ocasiones donde inclusive tiene que ser mayor el descuento para asegurar que los flujos sean positivos durante la tenencia y el precio de venta final sea mayor al que se compro.

En fin, hay varios factores para evaluar un Cuádruplex, pero una ves que se hace el ejercicio una ves, es muy fácil escalar el nivel de dificultad con el tiempo y comprar complejos de 12 o mas unidades con el paso del tiempo.

Sin importar que sea un Dúplex , Cuádruplex  o un complejo de 72 unidades, en PPR Bienes Raíces te asesoramos en todas las etapas de inversión para que así puedas hacer una buena compra y logres así maximizar tu portafolio de inversión.

Llámanos para echar la platicada.

Saludos

PPR

 

 

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