Analizaste la Colonia/Subdivisión antes de comprar tu casa? Cuidado con el efecto Wicho Dominguez

By Pepe Royo,

Muchas veces nos platican ó nos ofrecen una propiedad que aparentemente tiene muy buena pinta y se ve como una muy buena opción de compra. Vamos a la casa y wow!! Todo se ve muy bien, excelente distribución, excelentes acabados, buen tamaño, inclusive tiene los closets y las recamaras grandes y no podía faltar una Cava para el club de Toby.

El precio esta mas o menos, igual y se le negocia al propietario ó se le saca un financiamiento al mismo dueño al precio que esta ofreciendo, etc… y en menos de tres patadas, ya la casa la tenemos amarrada bajo contrato y listo. Home sweet home! Todo salió muy bien, la casa esta en buenas condiciones y no hubo que meterle mucho dinero para entrar.

Este es un escenario muy típico que algunas veces sale todo a la perfección, la casa toma plusvalía con el tiempo y se convierte en una buena inversión que con el paso del tiempo aumentará su valor y al momento necesario, se podrá vender en un precio mayor que al de compra y en un tiempo razonable en línea con lo que dicta el mercado. Lucky you!

Pero existen aquellas historias de terror donde el comprador se atrabanco (ó su asesor de bienes raíces) y no se dio cuenta de otros factores que debió haber previsto  y estos son típicamente:

  • Falta de análisis económico de la colonia/subdivisión.
  • La casa no esta en línea con las demás casas de la misma colonia y subdivisión.
  • Poca demanda para esa colonia/subdivisión.
  • Desconocimiento de la problemática de esa colonia/subdivisión.

Veamos un poco mas a detalle estos factores mencionados.

Falta de análisis económico de la colonia/subdivisión – Es importante hacer un análisis histórico de los últimos 2 años (mínimo) para saber que pasa con las casas que se han vendido y como se compara este con el promedio de la área donde esta la subdivisión. El área, por decir en El Paso Texas para dar un ejemplo, puede ser West Side, Central, Country Club y la subdivisión puede ser Park Hills, Kern, Willows y El Paso Country Club respectivamente. Cada una de estas áreas y subdivisiones tendrá un record histórico de como se comportan las ventas de casas con el paso del tiempo, ahí sabe uno cuanto tiempo tardan las casas en venderse en promedio, a cuanto se venden por pie cuadrado, de que tamaño son en promedio, cuales son las mas grandes, mas chicas, se venden con alberca, año de construcción, etc. Lo importante es saber como se comprara cada subdivisión con su área y luego en general con la ciudad.

Una ves que se sabe como ha sido el comportamiento de la subdivisión, se puede saber si las casas están por debajo o por encima de los promedios/media del área y de la misma subdivisión, para así poder saber de manera rápida si se esta comprando una “oportunidad” ó simplemente una casa en precio alineado con el mercado, ó inclusive super cara. Este punto es muy importante ya que con este tipo de información, el comprador sabe donde esta parado y que puede esperar en 5 ó diez años cuando este quiera vender la casa para comprarse otra mas grande ó mas chica.

También es muy importante los máximos y los promedios de los precios a los que se están pagando las casas ahí en esa colonia, esto nos dará una idea cuanto dinero podemos invertirle a la casa adicionalmente en el supuesto de que algún día quisiéramos recuperar gran parte de la inversión en un futuro. Por ejemplo, si en dada colonia/subdivisión sabemos que el precio promedio x pie cuadrado de venta es de $100dlls y la casa no esta costando $80 Dlls x pie cuadrado, pues nos daremos una idea que tenemos margen para meterle $20 dlls x pie cuadrado en mejoras para estar dentro del limite conservador y así tratar de al menos recuperar lo que se le metió en dado caso que en un futuro inmediato se tenga que vender la casa. Obviamente que unas colonias se aprecian mas que otras, pero esto ya es chamba de campo que se tiene que hacer antes de comprar.

La casa no esta en línea con las demás casas de la misma colonia y subdivisión – Siempre hay que estar bien pendientes de la colonia para saber si la casa que estamos analizando va en línea ó no con las casas de la misma colonia/subdivisión. Por ejemplo, una casa chica con precio económico y con mucho potencial de renovarse para dejarla a la par de las casas que la rodean, mismas que tienen mas tamaño y están mejor cuidadas, nos presenta una oportunidad ya que esta será comparada con las demás y siempre es mejor comprar una casa chica en una colonia donde hay casas mas grandes (principio de progresión aspiracional) ya que alguien con menos dinero puede ir a comprarse una casita donde viven “los que tienen mas”. Por el contrario, una casa muy grande, recién construida, con alberca y muchos lujos, pero que esta ubicada en una colonia/subdivisión donde hay puras casitas chicas ó duplexes, sin alberca, deterioradas, construidas hace 3 décadas, etc.. pues tendrá menos valor antes los ojos de un valuador ya que este se basará en las pocas ventas recientes comparables y de los de un cliente cuando este viendo esta casa cuando este a la venta ya que una persona que tiene los recursos para comprar esa casa, por lo regular querrá vivir en una colonia donde hay mas gente afin a el y su familia.

Al fenómeno que se da cuando alguien compra la casa mas grande en la colonia mas fregadona ó descuidada, le llamo el principio económico “Wicho Dominguez”.  http://www.youtube.com/watch?v=L8g_PRsGUXQ – Ya que el buen Wicho se compro un cantonsote bien chido pero se quedó viviendo en la misma colonia de corte popular donde vivía originalmente (En otras partes le llaman el efecto “Rico del Pueblo”), lo cual no tiene nada de malo. Pero si aguas con este punto al momento de comprar ya que las opciones de venta en un futuro se volverán casi nulas, o muy mal pagadas por que hay muy pocos “Wicho Dominguez” en este mundo que te quieran comprar la casa.

Poca demanda para esa Colonia/Subdivisión – Como en todo negocio, siempre hay un momento de comprar y un momento de vender, y en el tema de bienes raíces residenciales esta no es la excepción. Por lo mismo es importante saber cual es la demanda de casas en esa subdivisión, cuantas casas se han vendido ahí en el ultimo año en comparación a otra subdivisión de tamaño ó ubicación similar, etc… Es importante saber que tan deseable será esta subdivisión en los próximos años a venir. Por ejemplo, ahora con el tema del renacimiento del centro histórico de El Paso, Texas y la inversión proyectada para varios frentes económicos como lo son el nuevo estadio de beisbol, la reubicación de las oficinas de el municipio de El Paso Tx (City of El Paso) así como inversiones privadas en edificios del centro, el bono aprobado para la calidad  de vida de hasta $473MM Dlls beneficiara en gran parte al centro, escuela medica Paul Foster, etc.. Así como estos ejemplos hay mas…. Pero en fin, para efectos de este punto, estos indicadores nos dicen que vivir cerca de el centro de El Paso, TX no será una mala idea ya que tendrá una ubicación estratégica para una parte de la población de esta ciudad (ej. enfermeros, estudiantes, profesionistas, etc.). En fin hay que estar pendiente de como esta esa colonia ahora y cual es su potencial a largo plazo.

Desconocimiento de la problematica de esa colonia/subdivisión – Hay que estar muy pendiente de los problemas u oportunidades que se están presentando en la colonia que se esta analizando, muchas veces puede haber una asociación de vecinos que esta teniendo problemas (bancarrota) y se esta deteriorando la colonia, ó por ejemplo puede haber un futuro replanteamiento de los mapas de inundación de la ciudad que esta gestándose y su implementación podría tener resultados costosos para los que vivan ahí ya que tendrían que comprar seguro de inundación a un costo mucho mayor (es un ejemplo). También puede ser una colonia que esta teniendo un pleito legal con una compañía por un tema ambiental que esta en proceso y pues no se sabe cual será el resultado de perder o ganar el caso. En fin, hay que leer los periódicos, platicar con los vecinos ó conocidos que sepan bien como van las cosas en esa colonia/subdivisión.

Conclusión:

Al final del día tiene que imperar el sentido común cuando se trata de comprar una casa, pero muchas veces ayuda analizar de forma mas detenida los distintos factores que pueden hacer más fácil la búsqueda, ya que se contarían con parámetros que ayuden a determinar cuando una propiedad es una buena compra ó no.

Así que tomando en cuenta estos puntos, ustedes pueden encontrar una casa que les guste y les permita maximizar su inversión con el paso del tiempo.

Les recomiendo que hagan su tarea previa o que contacten a un experto en bienes raíces para esa área y colonia de la ciudad ó bien que sea analítico y que pueda asesorarles en la etapa previa a la compra. Así será mucho más fácil encontrar esa oportunidad que andan buscando, ya sea para su familia o simplemente para invertir algún capital que este sobrando.

Sigan comprando más y mejores casas!

 

Aguas con el principio economico “Wicho Dominguez” al comprar casa