Oportunidades en Inversiones Residenciales a la Alza / Residential Resurgence

By Pepe Royo,

 “Cuando gente como Warren Buffet y Sam Zell comentan acerca de propiedades residenciales en apuros como una de las mejores oportunidades en el mercado, las personas tipicamente escuchan” Nos dice Ken Wimberley, CCIM, directora en jefe de la empresa Noble Crest Property/KW división comercial en Arlington, Texas. “Estamos viendo ventas fuertes como resultado de las compras de casas residenciales que inversionistas están llevando a cabo en ese mercado”.

Ahora, ¿Que podemos decir para el mercado de El Paso, Tx? Pues lo mismo puede aplicar para todos los mercados siempre y cuando los números hagan sentido, ¿Y como se analizan los numéros para oportunidades de inversión? Pues todo depende de cual oportunidad se presente y cuál sea el estilo del inversionista en particular de que se trate.

Hay varios tipos de inversionistas en casas residenciales, pero los principales pueden agruparse en estas formas ó bien un híbrido que salga de ellas:

1) Compra emocional familiar para vivir en ella – Este inversionista es el mas común y normalmente compra por impulso ó por que uno o dos de los miembros de la familia estuvo de acuerdo de que esa era la mejor oportunidad para ellos y no necesariamente por motivos financieros, si no mas bien por otros motivos como ubicación, fachada, detalles, etc.. Muchas veces en un matrimonio le gusta a uno de los cónyuges que tiene mas poder de decisión que el otro y pues ahí ya no se habla mas del asunto, inclusive en situaciones donde la oportunidad no es tan buena. Esta situación es la más tipica y pues con el paso del tiempo la inversión no pasa de tener retornos regulares ó medios. Pero de eso a tener el dinero invertido en otras cosas ó simplemente estar rentando, pues es  mejor esta opción por conservadora que sea ya que la casa se habrá capitalizado y pues el dinero estará ahí invertido. Lo único es que el retorno no será tan bueno si no se compro de manera agresiva (bajo costo).

2) Flipper – Esta persona tiene una idea de lo que cuestan las cosas y lo que el mercado anda buscando, sabe cuales son las colonias y los tipos de casas (Por ejemplo 3 recamaras, 2 baños completos y uno medio). Esta persona hizo su tarea y sabe cuanto le cuesta remodelar una casa desde el momento que la ve por primera vez. Ya sabe que tiene que meter alfombras, arreglar techos, cambiar cocina, arreglar baños, pintar la fachada, darle una manita de gato al patio, etc… En fin, conoce muy bien que le gusta a la gente y lo hace dentro del costo por que sabe que aún tiene que venderla en competencia con otras casas que estarán  a la venta en cualquier momento dado en esa colonia. Ya calculo su precio de salida y sabe mas o menos el colchón que tiene para sacar una ganancia después de haber pagado los costos implicados con la venta (comisiones, póliza del seguro del título, gastos de cierre y otros). Esta persona normalmente trabaja con un agente de bienes raíces para encontrar y vender las propiedades a través del MLS (Multiple Listing Service), el medio donde se compran y vende más del 90% del inventario total de muchos mercados.

3) Inversionista a largo plazo (Buy & Hold) – Este inversionista si es astuto y hábil, toma los beneficios del Flipper y en ves de tostonear la casa al primer comprador, prefiere rentar la casa a una familia que ande buscando un lugar donde vivir. El inversionista exitoso de esta categoría calculara también los retornos financieros pero con otra optica. Esta análisis financiero se hace a traves de análisis de flujos proyectados de efectivo. Para este análisis se toma en cuenta el valor inicial de la inversión, los flujos proyectados durante el periodo de retención (hold) y luego los flujos de la venta proyectada en el momento futuro donde se pretenda vender la misma (año 5, año 10, año 15, etc…). Las herramientas principales que le darán la magnitud de la inversión, serán medidas como Valor Presente Neto y TIR (Tasa Interna de Retorno). Con los retornos proyectados que se obtengan del análisis, el inversionista podrá comparar los retornos de esta inversión con otro proyecto de inversión (Compra y venta de carros, venta de hot dogs, menudo los domingos, etc…). Si la inversión es buena durante el hold que este proyecte en comparación con cualquier otra alternativa que este tenga, pues definitivamente es bueno el proyecto. Pero bueno, este tipo de inversión ya es para inversionistas avanzados que saben lo que estan haciendo y pues que también saben de números.

En fin, como pueden ver, hay varias maneras de capitalizar las oportunidades que se estan presentando ahora en los Estados Unidos después de la crisis inmobiliaria que se presento en el año 2008. Pero repito, cada mercado es diferente y cada uno presenta sus retos y sus oportunidades. La clave esta en analizar cual es el ciclo de cada mercado y que oportunidades se presentan, ya sea  un flip ó simplemente un buy and hold.

Gracias por su atención y estoy a sus ordenes para ampliar mas en el tema con una taza de cafe ó un facho de un buen escocés.

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For English speakers…..

 

Market analysis

Residential Resurgence? A recovering housing market may lift all boats — including commercial real estate.

by Sara Drummond

“When Warren Buffett and Sam Zell comment about distressed single-family homes being one of the best investment opportunities in the market, people tend to listen,” says Ken Wimberley, CCIM, managing director of Noble Crest Property Group/KW Commercial in Arlington, Texas. “We are seeing strong sales as a result of investor purchases for single-family residential homes.”

Like most CCIMs, Wimberley doesn’t work in the residential market, but as a KW Commercial affiliate, he has a strong relationship with its residential division and keeps abreast of housing trends and how they affect the commercial market.

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http://www.ccim.com/cire-magazine/articles/244981/2012/11/residential-resurgence